Dicas - Comprar Casa Própria - Crédito Habitação, Financiamento 100%, Taxa Fixa/Variável, Prazo e Avaliação

Olá a Todos!

O meu último post sobre dicas para comprar casa própria foi um grande sucesso, por isso trago-vos mais dicas, que espero que vos ajudem no momento de contrair um crédito habitação.

Já ouviram as pessoas mais velhas a dizer que comprar casa é só para quem é rico certo?

Talvez já tenha sido assim, mas agora temos várias opções para nos ajudar a tomar este passo.

1º Crédito Habitação

Existem 2 tipos de crédito habitação. O de Habitação Própria Permanente, e o de Habitação Secundária. Normalmente usado para casa própria e casa de férias, por exemplo.

Quais são as diferenças?

O Crédito Habitação Própria Permanente tem várias vantagens, mas também obrigações. Ele permite-vos ter isenção do pagamento do IMI durante 5 anos consecutivos, desde que a vossa morada fiscal seja nessa habitação. Têm também a vantagem de ter isenção do imposto de selo sobre a verba, se contrairem um crédito bancário inferior a 92.500€. Ou seja, no final dos 5 anos, terão conseguido uma poupança que pode perfeitamente chegar aos 5.000€, dependendo do valor patrimonial da casa que compraram. No entanto, durante esses 5 anos, não terão qualquer retorno do investimento, pois não podem arrendar o apartamento. Se o fizerem, perdem direito à isenção e têm de devolver tudo o que beneficiaram até então. 

O Crédito para Habitação Secundária tem apenas uma vantagem, que é a de que não precisam de viver lá durante os 5 anos, por isso, apesar de não terem a isenção do IMI, nem do imposto de selo sobre a verba (mesmo que o crédito seja inferior aos 92.500€), vão poder ter retorno do investimento se quiserem arrendar a casa, seja em contrato anual ou sistema de alojamento local. Esta renda que vão receber pode ser usada para pagar o vosso empréstimo bancário, tornando-se auto-sustentável. Isto é um verdadeiro investimento, fazer o dinheiro trabalhar para vocês, em vez de trabalharem para terem dinheiro. Aqui, dependendo da renda, vão ter alguém a pagar o vosso empréstimo, os juros, o IMI e o condomínio, sem que tenham de fazer nada.

Mas é só vantagens? Claro que não. Esse alguém também pode estragar a casa, roubar o conteúdo, ou simplesmente deixar de pagar. Mas ninguém disse que o investimento imobiliário é um investimento de baixo risco. Investir no mercado imobiliário depende de vocês e do vosso perfil de investidor, mais receptivo ou mais avesso ao risco.

2º Taxa Fixa ou Taxa Variável

Depois temos a questão da opção de taxa fixa ou taxa variável.

Quando pedem uma simulação bancária, apresentam-vos sempre com a vertente de taxa variável, ou seja, o montante das prestações poderá aumentar ou diminuir, consoante a taxa de juro subir ou descer. E isso, na pior das hipóteses, pode implicar um aumento da prestação para o dobro!

Por isso as taxas de juro mais simpáticas, poderão tornar-se um pesadelo.

Como isso para mim é inconcebível, e estou no início da minha carreira e vida profissional, decidi não arriscar e jogar pelo seguro, ao contratar taxa fixa a 5 anos (o máximo permitido). 

Ou seja, durante os primeiros 5 anos do meu financiamento, sei que vou pagar mensalmente apenas aquele X que eu aceitei. Depois, no 6º ano começa o sistema de taxa variável, que ficará até ao final do empréstimo, e todos os anos vou ter uma prestação diferente, que pode até nem divergir muito da que tive até então, mas que também pode descer ou subir. No entanto, daqui a 6 anos, já terei a minha vida profissional mais estável e já vou ter dinheiro de parte para se for surpreendida por um aumento na minha prestação.

Apesar das taxas de juro serem mais altas ao contratarem taxa fixa a 5 anos, na minha opinião pessoal, é a melhor escolha a fazer, porque nos traz tranquilidade e estabilidade financeira por esse período, e nos dá tempo para poupar e nos prepararmos para uma eventual subida na prestação.

Deixo-vos a nível de exemplo, as taxas de juro do meu financiamento:

TAEG : 3,4%

Taxa de juro (TAN): 

Durante o período de taxa de juro fixa:

1,679%, resultante da soma da Taxa Swap a 5 anos de 0,279% e do spread contratado.

Durante o período de taxa de juro variável:

1,22%, resultante da soma do indexante Euribor a 12 meses de -0,18% e do spread contratado.

O spread padrão é de 2.5%, no entanto o meu é inferior pois sou cliente Select deste banco. 

O spread poderá variar consoante a segurança financeira que apresentem ao banco, seja devido à vossa profissão, tipo de contrato de trabalho, dinheiro em conta/investido banco, bens imobiliários pré-existentes ou fiador.

3º Prazo Financiamento

Claro está que quanto menos tempo contratarem para o financiamento, mais segurança irão apresentar ao banco, pois a devolução do dinheiro será mais rápida, e também mostram que têm interesse em pagar, porque não estão a escolher pagar o mínimo permitido. 

Isso mostra que somos um cliente mais forte e de "confiança".

Neste momento, com a entrada da nova lei provisória do Banco de Portugal, no passado mês de Julho 2018, o prazo máximo de financiamento são os 35 anos, independentemente da vossa idade.

Por exemplo, quando comprei o meu primeiro apartamento, devido a ter 25 anos na altura, poderia ter contratado o financiamento a 70 anos (ridiculous, right?). Agora isso acabou. 

A nível de curiosidade, escolhi um prazo de 25 anos, o que obviamente, se traduz numa prestação mensal mais alta. Mas também não podemos querer tudo, sem dar nada em troca, certo?

4º Financiamento 100% é possível?

Outra coisa que mudou com a nova lei foi a obrigatoriedade de ter 10% do valor da compra para entrada.

Em quê que isso mudou o jogo? Basicamente vocês "nunca" podem ter financiamento 100%, a menos que comprem um imóvel do banco, que vem de penhoras dos incumprimentos aos financiamentos, e como devem imaginar, quem não paga o que deve ao banco, seja por que motivo for, e depois se vê alvo de penhora e evicção...fica com um "bocadinho" de raiva, e não deixa o apartamento em lá muito bom estado. Eu afastar-me-ia de imóveis do banco, se fosse a vocês. As surpresas desagradáveis podem ser muito grandes, fora o que está obviamente à vista.

Na maioria dos bancos funciona da seguinte forma:

Habitação Própria Permanente: financiamento de 70-90% sobre o valor da avaliação

Habitação Secundária: financiamento de 60-80% sobre o valor da avaliação

Ou seja, até agora, era do valor da avaliação, mas no máximo, o valor escriturado/de compra.

Imaginemos que vocês estavam a comprar casa própria permanente. A casa custa 100.000€.  

Se a avaliação fosse superior ao valor de compra, por exemplo, 130.000€ o banco poderia emprestar-vos em teoria 104.000€, mas ele só vos empresta no máximo o valor de compra. ou seja conseguiam os 100.000€, conseguiam financiamento 100%, e não precisavam de dar nenhum dinheiro de entrada.

Com a entrada da nova lei, mesmo que a casa de 100.000€ seja avaliada por cima, exactamente como no exemplo anterior, e vos permitisse 100% financiamento, agora o banco já não vos empresta os 100.000€, apenas 90.000€, e vocês têm de ter disponíveis os 10.000€ que faltam. 

Se a avaliação do apartamento for inferior ao valor da compra, estão ainda em piores lençóis.

Com o mesmo exemplo. A casa de 100 mil, avaliada pex, em 80 mil, o banco a emprestar-vos 80% para habitação própria permanente, dava 64.000€ e vocês tinham que por, do vosso bolso 36.000€.

Autch!

5º Avaliação? O que é isso?

Sem querer ser dramática, a avaliação é a coisa mais importante para o vosso financiamento.

Ela pode ajudar-vos a ter a casa mais facilmente, como viram no exemplo anterior, ou pode mesmo impossibilitar-vos de a comprar.

O que é a avaliação? É basicamente uma avaliação do imóvel por um engenheiro civil de um empresa independente, que pontua vários factores, e lhes atribui um valor, baseado em análise de mercado:

 - Do edifício/prédio:

      Tipo de construção, ano construção, estado conservação, cobertura, revestimento exterior, caixilharias, observações especiais (ex. piscina, campo ténis, estacionamento privativo).

 - Do apartamento/casa:

     Áreas (habitação, varandas e garagem), revestimento interior das zonas secas, e húmidas (ex. casas de banho), instalações especiais (ex. lareira), nível de acabamentos e vistas.

 - Do meio envolvente:

   Caracterização da zona, infra-estruturas urbanas, possibilidade de desenvolvimento urbanístico, localização, envolvente, facilidade de acesso, facilidade de estacionamento, transportes públicos, serviços na proximidade, enquadramento paisagístico e valor comercial.

Então, além do "Location, Location, Location" do post anterior, qual é a outra coisa fundamental que temos de ter em atenção quando formos procurar e escolher casa? O potencial para a avaliação! 

Vocês querem uma avaliação superior ao valor de compra, senão, estão basicamente a perder dinheiro. Vocês sentem-se bem a dar 100.000€ por uma casa que foi avaliada em 80.000€ de forma imparcial, e tendo em conta todos estes factores de pontuação e os valores de mercado? Eu não! Ia sentir que estava a por 20.000€ para o lixo, e a saber... 

Agora comprar uma casa por 100.000€ que foi avaliada em 130.000€ assim sim, parece que estão a fazer um grande negócio! E sim, estão! Não há que enganar, contas são contas.

Claro está que eles fazem uma avaliação do imóvel como ele está naquele momento. Vocês podem querer fazer uma remodelação total e ele ficar lindo e maravilhoso, com os melhores acabamentos e estado de conservação óptimo, o que ia aumentar o valor da avaliação.... então em quê que nos temos de focar? Mais uma vez, naquilo que não dá para mudar. Localização e áreas.

Quantos mais m2 tiver o vosso apartamento, mais ele vai valer, quer esteja ou não remodelado.

E voilla! Por hoje deixo-vos estas 5 dicas, com a promessa de que ainda mais virão!

Estão a gostar destas dicas para comprar casa? Partilhem com os vossos familiares e amigos :)

To be continued...

Beijinho,

Inês